Foreclosure nell’immobiliare americano: cos’è e le differenze con l’Italia

Foreclosure nell’immobiliare americano: cos’è e le differenze con l’Italia

Qualche mese fa ho avuto la possibilità di chiacchierare con un professionista che ha la passione dell’aliante.

In realtà questo sport mi ha sempre affascinato e incuriosito, ammetto di essermi sempre chiesto come sia possibile che un velivolo senza motore possa fare tanta strada, ma non avevo mai avuto l’opportunità di approfondire.

In quella occasione, ero ad un aperitivo, in un clima rilassato in cui non si parla di lavoro, ho avuto modo di approfondire e quindi di fare tutte le domande che mi ero sempre fatto, direttamente ad un appassionato di questo sport.

Inutile dire che mi si è aperto un mondo. In realtà non ero solo curioso di conoscere la parte tecnica: come si può volare senza motore, trasportati e sorretti dai venti e dalle correnti, ma quello che mi ha colpito di più sono state le sensazioni collegate ad osservare il mondo da un punto di vista che di solito non vediamo e non conosciamo.

E così ho potuto conoscere un po’ di più questo sport così affascinante, sia dal lato tecnico ossia come funziona un aliante, ma anche dal punto di vista di un esperto: le difficoltà che si possono incontrare ad alta quota e l’esperienza di chi, in questo caso, ha volato un bel po’ di ore.

Così come lui mi ha spiegato questa sua passione, allo stesso modo oggi voglio condividere con te qualcosa che conosco a fondo in prima persona: il mercato immobiliare degli Stati Uniti.

Non lo farò spiegandoti solamente i tecnicismi, ma vedremo assieme alcune sfaccettature di questo mercato, che derivano dalla mia esperienza diretta nell’immobiliare USA.

Grazie alla collaborazione con MolloTutto, di volta in volta, andiamo ad approfondire aspetti diversi di questo mercato e oggi ci soffermiamo su nuovo argomento: il Foreclosure.

Cos’è il Foreclosure?

In pratica il Foreclosure è il processo con cui, negli Stati Uniti, la banca attraverso un’azione legale, rientra in possesso dell’immobile, quando il proprietario non è più solvente ossia non riesce a pagare il mutuo.

A differenza dell’Italia, i tempi per riappropriarsi dell’immobile in caso di mancato pagamento sono molto più veloci.

Negli Stati Uniti il mancato pagamento è considerato molto grave e quindi basta non riuscire a pagare poche rate perché la banca avvii quella che viene chiamata la procedura di Foreclosure.

Lo scopo della banca è riappropriarsi dell’immobile per metterlo in vendita nel più breve tempo possibile, così da rientrare della liquidità e ritornare a fare quello che è il suo business principale: prestare denaro a fronte di un interesse (insomma la banca non fa l’immobiliarista).

Il Foreclosure è una procedura composta da vari gradi di giudizio, e sotto alcuni aspetti è interessante conoscerla, perché come nelle aste in Italia, anche negli Stati Uniti ci da modo di trovare buone occasioni, anche se non è comunque facile scovare qualcosa di interessante come potrebbe pensare qualcuno.

Le fasi principali di un Foreclosure

Questa procedura giudiziale si compone di diversi step di cui i 3 principali sono:

1) “Short Sale”
2) ”Auction”
3) ”REO” o “Bank Owned”

Tecnicamente non sarebbe corretto, ma per semplicità, cerco di spiegarti ogni fase cercando di assimilarla a quello che accade in Italia in caso di vendita giudiziale, anche se un tecnico mi direbbe che quello che sto facendo non è proprio corretto.

1) Short Sale

Lo “Short Sale” è la fase che precede l’asta, per capirci è simile (ma non uguale) e allo stralcio immobiliare in Italia.

E’ diverso rispetto all’Italia perché negli Stati Uniti, spesso è lo stesso vecchio proprietario a rivolgersi alla banca perché non riesce più a pagare il mutuo e così si mette d’accordo per vendere l’immobile.

In questo caso anche se gli interlocutori potrebbero sembrare due, nella realtà è solo la banca che deciderà se accettare o meno le offerte di acquisto, in base al residuo del mutuo non ancora pagato o comunque in base alla situazione debitoria di chi non riesce a far fronte al pagamento delle rate.

Quando si fa un’offerta per l’acquisto dell’immobile in questa fase, la risposta da parte della banca arriva in tempi molto lunghi, anche 3/6 mesi.

2) Auction

L’”Auction” per capirci è simile alla nostra asta ma non è la stessa cosa.

Dove in Italia l’asta “pulisce il titolo” quindi l’immobile è venduto libero da qualsiasi ipoteca, pignoramento e gravame, lo stesso NON avviene negli Stati Uniti, dove l’immobile all’asta viene “pulito” solo da alcune pendenze o ipoteche, e quindi possono rimanere collegate all’immobile alcune situazioni da sanare di cui farsi carico.

Di conseguenza acquistare all’asta è molto più complesso rispetto all’Italia. Non tutte le pendenze vengono sistemate e quindi se non sai come trattarle si riverseranno su di te e sarai costretto a pagare di tasca tua per poter rivendere l’immobile.

In questa fase, spesso non si ha neppure la possibilità di entrare nell’immobile e quindi può capitare di fare l’offerta “al buio”, senza sapere com’è l’immobile all’interno, ma basandosi solo sulla vista dall’esterno.

Ricapitolando, in questa fase si possono trovare buone occasioni ma è una modalità piuttosto complessa per acquistare immobili da investimento negli USA.

3) REO o Bank Owned

Con REO o Bank Owned si intendo gli immobili venduti direttamente dalle banche sul mercato, dopo che ad esempio, non è andata a buon fine la vendita all’asta. Per capirci, è simile a quello che hanno di recente iniziato a fare alcune banche in Italia: vendono direttamente gli immobili dei loro clienti in sofferenza.

Negli Stati Uniti di norma, in questa fase, gli immobili si presentano molto male, perché sono rimasti per mesi disabitati e senza manutenzione. E’ già stata provata la vendita più volte, ma nessuno si è mostrato interessato ad acquistarli perché spesso si tratta di immobili con grossi problemi e quindi che necessitano di ristrutturazione.

Ognuna di questa fasi porta con sé delle difficoltà e delle problematiche, ma è dietro alle difficoltà che spesso si trovano le buone occasioni.

Ovviamente queste tre procedure di vendita di un immobile a causa dell’insolvenza del proprietario, sono prerogative solo di investitori immobiliari che lavorano in questo mercato con continuità. Anche perché c’è un altro requisito imprescindibile per poter operare nel mercato immobiliare derivante da Foreclosure: la liquidità.

In tutti e 3 i casi è necessario avere tutti i soldi immediatamente disponibili in un conto corrente americano. Infatti, nel caso di Short Sale e REO (o Bank Owned) la procedura richiede che allegata all’offerta sia presente anche l’estratto conto che provi il fatto che in conto corrente c’è tutta la liquidità necessaria per concludere l’affare.

Nel caso di Auction, si deve tassativamente avere tutta la liquidità in conto corrente perché, a differenza dell’Italia, già il giorno successivo all’aggiudicazione, è obbligatorio fare il bonifico dell’intera somma dovuta al tribunale, altrimenti si perde l’anticipo seduta stante.

Naturalmente, tutte queste modalità di acquisto, possono essere una strategia per comprare, con le dovute cautele, una casa da investimento negli Stati Uniti, ma non è il modo giusto per acquistare una casa per uso personale.

Quindi quando si cercano case da investimento, la procedura di Foreclosure può essere una delle modalità per trovare qualche occasione ma è meglio che non sia l’unica strategia a disposizione per la ricerca.

Qui ho ti fatto una panoramica generale, che spieghi in modo molto semplice come funziona il Foreclosure, ma se vuoi saperne di più, a questo link, c’è una sezione gratuita del mio sito dove puoi trovare un approfondimento tecnico su questo argomento.

Queste sono tutte informazioni che ti possono essere utili se questo mercato ti incuriosisce. Questi articoli comunque sono degli ottimi punti di partenza per iniziare, poi se vuoi approfondire, ti lascio qui sotto sia i miei contatti, sia i link ai video dove puoi vedere dal vivo alcune case che sono state acquistate anche attraverso la procedura di Foreclosure.