VADEMECUM PER REALIZZARE UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE A DUBAI
Nel momento in cui si vuole realizzare un investimento immobiliare a Dubai, vanno presi in considerazione diversi aspetti. Nonostante lo snello sistema burocratico e gli organi di garanzia e tutela dell’investitore messi a disposizione dal governo, è di fondamentale importanza sapere come muoversi correttamente sia al momento della scelta che in fase di chiusura del contratto.
Spesso e volentieri potenziali investitori non raggiungono i loro obiettivi perché non hanno esperienza specifica o si sono affidati a consulenti/broker che tengono più alla loro provvigione che agli interessi dei propri clienti. Ho fondato investireadubai.com proprio per ovviare a questi problemi e per fornire a tutti gli utenti i parametri e l’info necessarie per realizzare un investimento immobiliare a Dubai.
Per dare un esempio, ho stilato un Vademecum step-step che riporta tutti i passaggi essenziali che dovrebbero essere seguiti per selezionare, valutare e realizzare un investimento nel Real Estate di Dubai.
1. Scegliere la zona: preferenza tassativa per le Freezones
Dubai è divisa in diverse zone, da quelle lussuose del centro, a quelle più periferiche e tradizionali. Bisogna però ricordare che la città è in continua espansione e che anche i nuovi quartieri posizionati ai limiti della città possono essere classificati come esclusivi.
Un buon consiglio è cercare in prospettiva, cioè analizzare il mercato e i progetti futuri della città per individuare le zone con il maggior potenziale di incremento del valore degli immobili. Una volta fatto, si passa al primo criterio di fondamentale importanza: assicurarsi che la zona scelta sia una Freezones.
Nate nel 1985, le Freezones sono delle zone franche costituite dal governo di Dubai con il fine di ospitare e incentivare lo sviluppo d’imprese e attività estere. Sono la perfetta rappresentazione delle politiche d’apertura di Dubai nei confronti dei capitali stranieri e offrono agli imprenditori che vogliono insediarsi in questo territorio numerosi privilegi.
La principale caratteristica di queste zone è che, per legge, godono del diritto di autoregolamentazione delle normative specifiche che governano le tipologie d’attività al loro interno.
Non solo, nelle Freezones le leggi federali ed emiratine non trovano applicazione diretta ma sono sottoposte alla regolamentazione locale.
Il principale vantaggio offerto è che in queste giurisdizioni è consentito il 100% di proprietà straniera di società, attività ed in alcuni casi immobili.
2. Leasehold Vs Freehold
Il secondo criterio, solo in ordine logico non d’importanza, è verificare se la proprietà che si vuole acquistare sia una Freehold o una Leasehold.
La differenza tra queste due tipologie è molto rilevante: una proprietà Leashold (immobile o terreno) può solamente essere concessa in locazione, solitamente per un periodo che varia tra i 30 e i 99 anni. Tutte le variazioni o le costruzioni eseguite durante questo periodo, allo scadere del contratto rimangono di proprietà del Landlord (il proprietario originale). Faccio un esempio per spiegare meglio: se acquistiamo una villa situata in un terreno leasehold, al termine del contratto, l’immobile non sarà più di nostra proprietà.
Di contro invece, le Freehold assicurano al compratore il 100% della proprietà e offrono ulteriori vantaggi come: possibilità di richiedere visto di residenza, essere affittate e lasciate in eredità ai propri familiari.
3. Verifica delle credenziali dell’immobile o del progetto: il RERA
Istituito dal governo di Dubai nel 2007, il RERA (Real Estate Regulatory Agent) è l’organismo che ha il compito di supervisionare tutte le attività relative al mercato immobiliare. Il RERA mette a disposizione online le informazioni relative a progetti, costruttori, intermediari e broker.
È proprio attraverso il sito del RERA che l’investitore può procedere alle verifiche sulla proprietà che intende acquistare e sull’azienda costruttrice, nonché, in caso di investimento off-plan, sullo stato d’avanzamento lavori.
Per quanto riguarda il costruttore è bene controllare i seguenti punti:
- Anagrafica societaria.
- Possesso e tipologia di licenza.
- Attività passate.
- Eventuali dispute precedenti.
- Puntualità nella realizzazione dei progetti passati.
Invece relativamente all’immobile o al progetto in fase di sviluppo, sono necessarie le seguenti verifiche:
- Rispetto degli standard di costruzione imposti dalla legge di Dubai.
- Conformità della struttura al progetto inizialmente approvato.
- Stato avanzamento lavori.
Oggi, affidarsi al RERA durante il processo di selezione di un investimento immobiliare è il migliore strumento per abbassare quasi completamente il potenziale di rischio.
4. Contattare il costruttore o il proprietario dell’immobile.
Solitamente i recapiti non sono particolarmente difficili da reperire, ciò nonostante ottenere appuntamenti diretti o avere la possibilità di chiudere all’affare non è così immediato. È sempre meglio farsi affiancare da operatori o esperti del settore.
Questo succede perché negli ultimi anni il mercato immobiliare di Dubai è diventato molto attrattivo e la domanda sta aumentando esponenzialmente. In particolare, per gli investitori stranieri alle prime armi potrebbe risultare difficile realizzare un investimento immobiliare senza una guida che abbia una reputazione consolidata agli occhi di sviluppatori e costruttori e che possa facilitare l’accesso agli investimenti più importanti e rinomati.
5. Identificare i costi di gestione dell’immobile.
A Dubai, a fronte dell’assenza di tassazione sulla proprietà e sui redditi prevenienti dagli immobili, possono esistere spese di gestione molto alte come spese condominiali o utenze (soprattutto per quanto riguarda la corrente elettrica: a Dubai gli impianti di condizionamento sono in funzione tutto l’anno). Diventa quindi necessario calcolare anche questo tipo di costi al momento della scelta.
6. Controllare il contratto d’acquisto
Naturalmente è molto importante controllare tutti gli aspetti e i dettagli dei contratti: a Dubai, per legge, tutto deve essere rigorosamente specificato, dalle modalità di pagamento, alle tempistiche di realizzazione, finanche i singoli e specifici accordi. Soprattutto in questo step è fondamentale farsi affiancare da professionisti preparati che conoscano in maniera approfondita le leggi che regolamentano i contratti d’acquisto delle proprietà immobiliari.
7. Acquisto dell’immobile e tutela del capitale: l’Escrow Account.
Sempre nel 2007 il governo di Dubai la Legge n.8 denominata “Escrow accounts of real estate development”. Tale legge è adibita alla piena tutela del capitale dell’investitore.
In sostanza l’Escrow Account è un conto presso un soggetto esterno dove vengono depositati i soldi necessari all’acquisto dell’immobile. Al momento del deposito vengono forniti i vincoli che devono essere soddisfatti per poter sbloccare la cifra e versarla al costruttore. In questo modo si permette alle parti di eseguire i rispettivi obblighi contrattuali senza fraintendimenti.
Una volta che l’Agente Escrow ha verificato che ogni singolo aspetto è stato svolto in piena regola, svincola la cifra e autorizza il pagamento. In caso contrario il capitale viene restituito all’investitore.
8. Chiudere l’investimento immobiliare a Dubai
Dopo che si sono seguiti con attenzione i precedenti passaggi ed essersi assicurati che l’investimento corrisponde esattamente alle nostre esigenze, non rimane altro che firmare e portare a casa l’affare.
Oltre al RERA e all’Escrow Account a Dubai esistono diversi organi a tutela degli investimenti immobiliari dei contratti d’acquisto e dei contratti di locazione.
È stato raggiunto dal Governo di Dubai un ambizioso obbiettivo: da una parte rendere aperta e semplice la modalità di realizzazione di un investimento immobiliare per i soggetti stranieri, dall’altra assicurare con leggi chiare e organi istituzionali trasparenti, operativi e assolutamente veloci che ogni tipo di transazione relativa al Real Estate non lasci nessun tipo di margine a comportamenti illeciti e che imponga il rispetto obbligatorio degli impegni presi dalle parti.
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Di Fabio Raffaeli
